Публикации

Фисатиди А.Д.

Новая практика в вопросах перевода жилых помещений в нежилые// Юридический советник.-2007.-№ 3(17)-С.14-15.

В настоящее время из-за сложности процедуры перевода жилого помещения в нежилое, распространяется практика вынесения судами общей юрисдикции решений о признании права собственности на нежилые помещения, появляющиеся после реконструкции жилых помещений. В качестве обоснования вынесения таких решений, суды указывают, что собственник квартиры распорядился своим имуществом (квартирой) по своему усмотрению и осуществил его реконструкцию, в результате чего появился новый объект – нежилые помещения

Такие решения не только противоречат нормам действующего законодательства Украины, но еще и могут доставить массу хлопот собственникам таких «нежилых помещений». В связи с чем хотелось бы остановиться на нескольких аспектах этой проблемы.

По первому аспекту проблемы хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса Украины, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. В ст. 8 Жилищного кодекса Украины закреплено, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению исполнительного комитета областного, городского Совета народных депутатов (ч.1 ст. 8, ч.2 ст. 7 Жилищного кодекса Украины).

В частности, в г. Харькове, такие решения принимаются Исполнительным комитетом Харьковского городского Совета народных депутатов.

Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Харькове было утверждено Решением Исполнительного комитета Харьковского городского Совета народных депутатов от 04.06.2003г. № 572.

Таким образом, только принятое в соответствии с упомянутым Порядком решение Исполнительного комитета – единственного органа, в чью компетенцию входит принятие таких решений, – является  основанием для перевода помещения жилого фонда в нежилой.

В соответствии с ч.2 ст. 19 Конституции Украины, органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать лишь на основаниях и способом, предусмотренным Конституцией и законами Украины.

Гражданским процессуальным законодательством Украины к компетенции судов не отнесены полномочия по переводу жилых помещений в нежилые.

Гражданским кодексом Украины не предусмотрен такой способ защиты права в суде как перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Вторым аспектом проблемы необходимо отметить, что в ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины закреплено, что если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.

Порядок принятия в эксплуатацию оконченных строительством объектов был утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины 22.09.2004г. № 1243. Такой порядок устанавливает основные требования и условия принятия в эксплуатацию оконченных строительством объектов независимо от источников финансирования их строительства.

В соответствии с таким Порядком, принятие в эксплуатацию оконченных строительством объектов заключается в подтверждении государственными приемочными комиссиями готовности к эксплуатации объектов нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта строений и сооружений как жилищно-общественного, так и производственного назначения, инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией, нормативных требований, выходных данных на проектирование.

Датой введения в эксплуатацию оконченного строительством объекта, в соответствии с п.29 упомянутого Положения является дата утверждения Акта государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию этого объекта органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, создавшего комиссию.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на вновь созданный (реконструированный) объект недвижимости является правомерной только на основании Акта государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию, утвержденного органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

При этом сам только факт реконструкции или перепланировки жилого помещения не влечет за собой автоматического изменения статуса такого помещения – перевод его в нежилое.

Подводя итог изложенному, есть основание утверждать, что единственный законодательно предусмотренный порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплен в вышеупомянутом Положении о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые.

Отмечая третий аспект проблемы, остановлюсь на правовых последствия таких решений.

Любое лицо, чьи права и законные интересы могли быть нарушены при регистрации права собственности на основании рассматриваемых решений судов, в том числе собственники соседних квартир, Исполнительный комитет городского Совета народных депутатов, прокурор в интересах государственных органов в области градостроительства и др., могут обжаловать рассматриваемое решение суда и осуществленную на основании такого решения регистрацию права собственности в установленном законом порядке.  Отсутствие Акта государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию нежилых помещений,  надлежащих действий по переводу жилого помещения в нежилое, будет достаточным основанием для отмены такого решения о признании права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества – нежилые помещения.

При этом заинтересованные лица вправе заявлять требования как об отмене рассматриваемого решения суда, так и о запрете использовать такие помещения как нежилые и требовать осуществления действий, направленных на возврат таких помещений в первоначальное состояние – жилой фонд. Требования об обратной реконструкции помещений могут быть предъявлены, в том числе, и к новому собственнику таких помещений (в случае перепродажи помещений).

По четвертому аспекту проблемы необходимо заметить, что в соответствии с п.6.1. Положения Минюста от 07.02.2002г. № 7/5 «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации права собственности на недвижимое имущество», оформление права собственности на объекты недвижимого имущества с выдачей свидетельства о праве собственности осуществляется физическим и юридическим лицам на объекты недвижимого имущества, которые в установленном порядке переведены из жилых в нежилые и наоборот, при предоставлении решения соответствующего органа.

Как уже указано выше, суд не является тем уполномоченным органом, который вправе выносить решения о переводе жилого фонда в нежилой и наоборот.

Таким образом, вполне обоснованным будет отказ Бюро технической инвентаризации в регистрации права собственности на такой объект, и, соответственно, вызовет сомнения законность действий Бюро технической инвентаризации по регистрации реконструированных нежилых помещений, который стали таковыми на основании решения суда.

 

Июнь 2007г.

Дата публикации: 2007 год